Prisma Político
Cuánto cuesta la vivienda en México
En México, las viviendas son tan diversas como las familias que las habitan. Es difícil imaginar un sólo concepto de vivienda porque todos conocemos estos espacios que se han adaptado a lo largo de los años a diferentes situaciones, desde el número de habitantes hasta la incorporación de espacios de trabajo o de salones de clases a un mismo entorno.
En este sentido, en 2018 la arquitecta mexicana Tatiana Bilbao, declaró (casi a manera de predicción) en una entrevista para The New York Times que: “Estamos empezando a diseñar con las personas y pensando cuáles son sus necesidades, no en términos de un dormitorio, baño, cocina, inodoro y lavabo, sino en términos de cuáles son las necesidades de la vida real, cómo deben ser las áreas de descanso, las áreas de retiro, las áreas de exposición, las áreas de intercambio íntimo, el intercambio menos íntimo con la familia”.
De acuerdo con el artículo 4° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: “Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa”.
Por su parte, la Ley de Vivienda determina que “Se considerará vivienda digna y decorosa la que cumpla con las disposiciones jurídicas aplicables en materia de asentamientos humanos y construcción, salubridad, cuente con espacios habitables y auxiliares, así como con los servicios básicos y brinde a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima posesión, y contemple criterios para la prevención de desastres y la protección física de sus ocupantes ante los elementos naturales potencialmente agresivos.”
Esto significa que el Estado mexicano tiene la obligación de respetar, proteger y desarrollar acciones que permitan a las personas disponer de una vivienda adecuada, su adquisición no debe ser excesiva, de tal manera que las personas puedan acceder a un lugar donde vivir sin comprometer la satisfacción de otras necesidades.
Sin embargo, en nuestro país eso está lejos de suceder, pues de acuerdo con el reporte “Estado Actual de la Vivienda en México (EAVM) 2019” de la Sociedad Hipotecaria Federal, en ese mismo año la asequibilidad de vivienda mostró una caída de 6.8%, lo que implica que al cierre del año fiscal solamente un tercio del mercado hipotecario fuera accesible con respecto al ingreso promedio anual. Según el mismo reporte, la demanda estimada de financiamientos para 2020 era de 851 mil 100 soluciones de vivienda, atendiendo a 3.3 millones de personas. Además, revela que los estados de mayor demanda de vivienda eran: Ciudad de México, Nuevo León, Chihuahua, Estado de México y Jalisco.
Uno de los temas más relevantes en cuanto a vivienda mexicana se refiere es que los diversos instrumentos financieros con los que se puede contar para adquirir una vivienda están enfocados, principalmente, en la población derechohabiente del INFONAVIT, el FOVISSSTE, PEMEX o del Fondo Nacional de Habitaciones Populares.
Desafortunadamente, esta situación excluye tanto a las personas que laboran en el sector formal, pero que tienen ingresos limitados, como a las que laboran en el sector informal y a los que acceden a la vivienda a través de arrendamiento, así como a aquellos que construyen su vivienda en un lote familiar. Los programas con los que se cuentan para el subsidio han sido una respuesta favorable a la falta de asequibilidad de la vivienda; aún así, no se ha logrado garantizar el derecho a una vivienda adecuada ya que están supeditados a un crédito hipotecario, como es el caso del INFONAVIT.
Adicionalmente, la mayoría de los programas de subsidio se han enfocado principalmente a incentivar la construcción de vivienda, cuando el rezago habitacional se concentra en las necesidades de autoconstrucción, ampliaciones y remodelaciones. Incluso, del total de los subsidios entregados por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) entre 2013 y 2018, 66% fueron dirigidos hacia la adquisición de vivienda nueva.
De acuerdo con la definición universal de ONU-Habitat, la vivienda adecuada está reconocida como un derecho en los instrumentos internacionales incluidos la Declaración de los Derechos Humanos y el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales. La vivienda adecuada debe proveer más que cuatro paredes y un techo. Las condiciones que se deben cumplir para considerarse una vivienda adecuada son:
Seguridad de la tenencia: Condiciones que garanticen a sus ocupantes protección jurídica contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras amenazas.
Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura: Contempla la provisión de agua potable, instalaciones sanitarias adecuadas, energía para la cocción, la calefacción y el alumbrado, así como para la conservación de alimentos y eliminación de residuos.
Asequibilidad: El costo debe ser tal que todas las personas puedan acceder a ella sin poner en peligro el disfrute de otros satisfactores básicos o el ejercicio de sus derechos humanos. Se considera que una vivienda es asequible si un hogar destina menos del 30% de su ingreso en gastos asociados a la vivienda (ONU, 2018).
Habitabilidad: Son las condiciones que garantizan la seguridad física de sus habitantes y les proporcionan un espacio habitable suficiente, así como protección contra frío, humedad, calor, lluvia, viento u otros riesgos para la salud y peligros estructurales.
Accesibilidad: El diseño y materialidad debe considerar las necesidades específicas de los grupos desfavorecidos y marginados, y de personas con discapacidad.
Ubicación: Debe ofrecer acceso a oportunidades de empleo, servicios de salud, escuelas, guarderías y otros servicios e instalaciones sociales, y estar fuera de zonas de riesgo o contaminadas.
Adecuación cultural: Respeta y toma en cuenta la expresión de la identidad cultural.
Cabe mencionar que ONU-Habitat estima que, al menos, 38.4 % de la población de México habita en una vivienda no adecuada; es decir, en condiciones de hacinamiento, o hecha sin materiales duraderos, o que carece de servicios mejorados de agua o saneamiento.
Tomando en cuenta los siete elementos de una vivienda adecuada, debemos precisar que actualmente, la demanda de vivienda adquiere un matiz de mayor relevancia, pues no basta verla como una simple estructura en la que habitamos, sino que sea un espacio digno que responda a las diferentes necesidades de cada familia. Canadevi expuso que hay un déficit que persiste en las unidades con un costo promedio, o menor, a 700,000 pesos, uno de los productos de alta demanda.
En Querétaro el mercado inmobiliario de la entidad hay una sobreoferta de viviendas con un valor superior a 2.5 millones de pesos; contrario al déficit que persiste en las unidades con un costo promedio, o menor, a 700,000 pesos, uno de los productos de alta demanda.
El presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) delegación Querétaro, José Guerrero Renaud, explicó que las unidades que superan los 2.5 millones de pesos tardan entre uno y dos años en colocarse, mientras que las de 700,000 si las hay se colocan de forma inmediata.
“De esas no hay inventario, se venden de muy rapido (las de 700,000 pesos), están pedidas y se van entregando conforme se van haciendo. De las que son de millón a millón y medio se desplazan, hay de dos a tres meses de inventario”, No obstante, en la vivienda vertical con valor de entre 3 y 4 millones de pesos puede tardar de dos años y medio a tres años en venderse.
El inventario de las viviendas que quisiéramos (de bajo costo) es escaso. Y existen de las de 2.5 millones en adelante, es entre un año y dos años, ha ido un poco más incluso en las que son verticales, viviendas de tres a 4 millones de pesos, esas a veces se le quedan dos años y medio o tres.
Se reconoce que el desarrollo de vivienda de bajo costo es uno de los retos del sector, tarea en la que esperan colaborar con los gobiernos locales. “La pandemia sí logró hacer un llamado de atención a los desarrolladores, para que bajemos las condiciones; seguiremos trabajando con el gobierno estatal y los municipales. Y poner ejemplos de proyectos, que sean para trabajadores que tienen sueldos más hacia la media y que les alcance para comprar casas lo más pronto posible”.
La directora del Instituto de la Vivienda del Estado de Querétaro (IVEQ), Lorena García Alcocer, reiteró que no hay inventario de viviendas de 700,000 pesos o por debajo de 1 millón de pesos. “La demanda real de la vivienda de 700,000 (…) no hay manera de que se atienda, lo que haga el desarrollador lo va a colocar, nada más que hay condiciones que no le permiten irse más abajo de ese precio (…) no podemos irnos a metros metros construidos”.
Mientras que para las viviendas de 1 millón a 1 millón 500,000 pesos los inventarios suelen durar de tres a seis meses; en contraste, reiteró que persiste la sobreoferta en las unidades de más de 2.5 millones.
En Querétaro hay una sobreoferta de vivienda de 2.5 millones de pesos en adelante, de ahí podemos tener inventario de vivienda por encima de un año de espera, que esto es lo que causa el mayor conflicto en los intereses de todos los desarrolladores porque el que absorbe el costo financiero de estas viviendas, que no se están desplazando, es el consumidor final.
En Querétaro el precio medio de la vivienda ronda en 1 millón 996, 033 pesos, es el segundo precio más elevado en el país, solamente debajo de la Ciudad de México que es de 3 millones 181,179 pesos, de acuerdo con registros al segundo trimestre del año de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
“Una morada construida por la naturaleza nos ahorraría mucho trabajo y sin duda nos ofrecería un refugio todavía más seguro, pues estaría tan bien defendida contra los enemigos de dentro como contra los de fuera.”
Julio Verne
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